2023年1-3月统计局房地产数据点评：销售回暖融资改善，投资拿地略有回落_天天通讯

(资料图)

销售：一季度销售额累计同比转正，东部与东北地区明显改善。1-3月商品房累计销售面积29946万平方米，按两期销售面积求同比的计算口径下，累计同比下降3.5%，跌幅较1-2月小幅收窄0.1pct。1-3月商品房累计销售金额30545亿元，累计同比增速为3%。3月统计局公告与计算口径出现差异，不过公告与计算两种口径下，商品房销售额累计同比分别为3%和4.1%，均为正增，这也是自2022年1-2月后，连续负增1年以来这一指标首次转正。领先指标克尔瑞1-3月百强累计销售额同比增长2.19%，指标之间的指向保持一致，即1-3月商品房销售持续改善。我们认为，主要原因在于：1）疫后积压需求持续释放，2）政策保持宽松，3）房企推货力度仍在加大。分区域来看，东部与东北部地区销售面积/销售额累计同比增速均有提升，中部与西部地区跌幅扩大。价格方面，全国商品房均价相比1-2月小幅回落，70城新房价格指数环比改善、同比跌幅收窄。考虑到1）核心城市修复韧性仍存，但受政策影响较大。2）超跌城市的复苏较慢。3）供应压力或逐步出现。我们对全年销售仍持谨慎态度。

投资：开发投资累计跌幅扩大，竣工提速新开工回落。1-3月房地产开发投资累计完成额25974亿元，计算口径下同比下降6.5%，跌幅较2月扩大0.7pct。主要分项单月同比指标中，3月建筑工程投资同比为-9.0%，跌幅仍然较大，而土地购置费累计同比增速由正转负至-5.4%，相比1-2月的读数16.4%也明显走弱。新开工方面，1-3月累计新开工面积为2.41亿平，为2019年以来的同期最低水平。主要原因可能在于：1）新开工铺排提前，3月增速有所回落。2）销售持续性有待验证，新开工意愿尚未明显提升。竣工方面，“保交楼”持续推进，叠加去年同期低基数，地产竣工投资加速上升。我们认为，后续投资端压力可能仍然较大。建安投资方面，在销售全面改善之前，投资意愿可能长期处在低位。土地投资方面，拿地“有效边界”收缩、土地供给减少，叠加成交价款滞后计入，今年土地投资意愿可能偏低。

土地：供应与成交仍处低位，供需两端压力仍存。供应方面，3月100大中城住宅类用地供应土地规划建筑面积2883.90万平方米，同比下跌49.5%，跌幅较2月扩大。成交方面，成交土地规划建筑面积1570.17万平方米，同比下降32.7%。供需比1.84倍，环比略有上升。需求端与政策端或均难以支撑土地市场在2023年有明显提振。1）需求端：民企投资拿地难度较大，国央企土地投资聚焦核心城市，房企拿地“有效边界”收缩。2）政策端：土地财政趋弱供地政策难松，一二线城市土地市场热度较高但供给缩量，可能导致土地投资走弱。截至4月19日，统计局仍未披露1-3月土地购置面积和土地成交价款，原因可能是统计报表制度变化。

资金：到位资金单月同比转正，销售回款与国内贷款持续恢复。1-3月开发到位资金34708.00亿元，同比下降9%，跌幅较2月收窄6.1pct。从分项看，国内贷款1-3月累计金额4995.00亿元，同比下降9.6%，跌幅较2月收窄5.4pct，定金及预付款11909.00亿元，同比下降2.8%，跌幅较2月收窄8.6pct；个人按揭贷款1-3月累计到位6188.00亿元，同比下降2.8%，跌幅较2月收窄12.5pct。销售回款方面，3月包含定金及预付款与个人按揭贷款在内的其他资金单月同比增速为15.6%。随着需求端温和复苏，销售回款改善，房企经营和自身“造血”能力有所修复。国内贷款方面，3月国内贷款单月同比增速为6%。2023年以来融资端政策持续释放，政府工作报告也强调要化解优质头部房企风险。在融资端政策的“输血”之下，我们认为行业主体信用风险或已基本见底。

销售持续性和全面性仍待验证，后续关注供需分化情况。展望今年市场后续演变，尽管一季度楼市销售有所回暖，但持续性和全面性有待验证，我们对全年销售仍持谨慎态度。从政策演绎来看，由于供地和开工规模有所降低，后续房企供给端的压力或将逐步加大，因此在销售波动和供给压降背景之下，行业的供需关系有望在二季度或三季度重新达到新的平衡点。我们认为，核心城市成交支撑市场高度，有效供给决定回暖强度。后续市场的恢复程度，还需关注：1）核心城市需求韧性。以往一线和核心二线城市调控更为严格，购房需求被压抑的量级可能更大。但核心城市人口吸附能力强而套户比相对低，因此可能增长空间更大。未来全国销售的恢复情况可能更多取决于核心城市。2）不同能级城市供应情况。若企业在这核心城市供应量更为充裕，则行业销售的恢复程度相对更有保障。

投资逻辑方面，我们建议聚焦当前城市和板块布局能级更高，货值弹性更大，规模成长确定性更强的国央企，如华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利地产以及优质民企滨江集团。

风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。

（来源：信达证券）

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